Immobilie ohne Makler verkaufen: echte gute Idee oder trügerische Ersparnis?

Sie überlegen, Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst zu verkaufen, ohne Makler ? Verständlich. Wenn man sieht, dass die Maklerprovision in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3 % und 7,14 % des Verkaufspreises liegt, kommt schnell der Gedanke : warum jemandem mehrere tausend Euro zahlen, wenn ich es selbst machen kann ? Bei einem Verkaufspreis von 400 000 €, das sind ganz schnell 14 000 € oder mehr, die auf dem Tisch liegen. Da überlegt man zweimal, ehrlich gesagt.

Aber die wahre Frage ist nicht kann ich das ?, sondern verdiene ich am Ende wirklich mehr, wenn ich es alleine durchziehe ? Und das, das ist eine ganz andere Geschichte. Denn ein Immobilienverkauf, das ist nicht nur eine Anzeige auf ImmoScout und ein paar Besichtigungstermine am Samstagnachmittag. Wer sich zwischen Eigenverkauf und Maklerlösung nicht entscheiden kann, findet auf https://placedesagences.com übrigens gute Vergleichselemente, um eine fundierte Wahl zu treffen. Schauen wir uns die Sache mal nüchtern an.

Was Sie sich wirklich sparen, wenn Sie ohne Makler verkaufen

Fangen wir mit dem offensichtlichen Vorteil an : dem Geld. Seit der Reform vom Dezember 2020 wird die Maklerprovision in Deutschland zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, zumindest beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen. Konkret heißt das : wenn Sie als Verkäufer ohne Makler arbeiten, sparen Sie Ihren Anteil, also meistens etwa 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Auf 300 000 € sind das rund 10 700 €. Auf 500 000 €, fast 18 000 €. Klar, das ist nicht nichts.

Dazu kommt ein zweiter, weniger sichtbarer Vorteil : Sie behalten die volle Kontrolle. Sie entscheiden, wer kommt, wann besichtigt wird, welche Informationen Sie weitergeben. Manche Verkäufer mögen das, vor allem wenn die Immobilie emotional aufgeladen ist, das Elternhaus zum Beispiel, oder eine Wohnung, in der man dreißig Jahre gelebt hat.

Und es gibt einen dritten Punkt, über den selten gesprochen wird : bei einem Verkauf unter Privatleuten, also ohne Vermittler, entsteht oft eine direktere Beziehung zum Käufer. Das kann die Verhandlung manchmal sogar erleichtern. Manchmal. Nicht immer.

Und jetzt der Haken : was viele unterschätzen

Hier wird es interessant. Denn der Eigenverkauf, das ist ein bisschen wie sein eigenes Haus selbst bauen : auf dem Papier ist es einfach, in der Realität dauert es dreimal länger als geplant.

Erster Punkt : die realistische Bewertung. Die meisten Privatverkäufer setzen ihren Preis entweder zu hoch an, weil sie emotional gebunden sind, oder zu niedrig, weil sie Angst haben, keinen Käufer zu finden. Beides kostet Geld. Ein zu hoher Preis lässt die Anzeige monatelang stehen, und je länger eine Immobilie online ist, desto verdächtiger wirkt sie. Ein zu niedriger Preis, naja, da müssen wir nicht erklären, was das bedeutet.

Zweiter Punkt : die Unterlagen. Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung, Nachweise über durchgeführte Sanierungen… Haben Sie das alles griffbereit ? Wissen Sie, welche dieser Dokumente gesetzlich Pflicht sind und welche nur zur Beruhigung der Käufer dienen ?

Dritter Punkt, und das ist der unterschätzte : die Zeit. Anzeigen schreiben, gute Fotos machen (oder einen Fotografen organisieren), Anfragen beantworten, Termine vereinbaren, Besichtigungen durchführen, manchmal mehrere pro Wochenende, Bonitätsprüfungen der Interessenten anstoßen, Notartermine koordinieren, Verhandlungen führen… Rechnen Sie ehrlich : wie viele Stunden Ihrer Zeit ist eigentlich was wert ?

Die häufigsten Fehler beim Verkauf ohne Makler

Ich habe mit mehreren Notaren und Hauskäufern gesprochen, und die wiederkehrenden Probleme sind immer dieselben :

• Schlechte Fotos. Schief geschossen, im Gegenlicht, mit der unaufgeräumten Küche im Hintergrund. Die Anzeige stirbt, bevor sie überhaupt geöffnet wird.
• Eine vage Beschreibung. „Schöne, helle Wohnung in ruhiger Lage“ sagt nichts. Konkrete Zahlen sagen alles : Baujahr, Wohnfläche genau, Stockwerk, Heizungsart, Energieverbrauch.
• Filtern der Interessenten ? Fehlanzeige. Sie zeigen Ihre Wohnung dreißig Mal, davon waren fünfundzwanzig nur Neugierige oder Leute, die nicht einmal die nötige Finanzierung haben.
• Verhandlung aus dem Bauch heraus. Ohne Erfahrung gibt man oft zu früh nach. Oder, umgekehrt, bleibt stur bei einem Preis, den der Markt nicht hergibt.
• Rechtliche Patzer. Eine vergessene Klausel im Notarvertrag, ein nicht erwähnter Mangel, und schon haftet man Jahre später.

Und ehrlich ? Der teuerste Fehler ist meistens nicht in den Unterlagen versteckt. Er steckt im Verkaufspreis selbst. Wenn Sie aus Unerfahrenheit 15 000 € unter Marktwert verkaufen, war die Provision plötzlich nicht mehr so teuer.

Wann macht der Verkauf ohne Makler wirklich Sinn ?

Ich finde, es gibt drei Profile, bei denen der Eigenverkauf tatsächlich aufgeht.

Erstens : Sie kennen sich aus. Sie haben schon mal eine Immobilie verkauft, Sie verstehen den lokalen Markt, Sie wissen, wie ein Kaufvertrag aufgebaut ist. Da ist die Maklerprovision oft tatsächlich ein Luxus.

Zweitens : Sie haben einen Käufer bereits gefunden. Ein Verwandter, ein Nachbar, ein Kollege. Da brauchen Sie keinen Vermittler, höchstens einen guten Notar.

Drittens : Die Immobilie verkauft sich quasi von selbst. Gefragte Lage, korrekter Preis, angespannter Markt. In manchen Stadtteilen von München, Berlin oder Hamburg ist das immer noch der Fall. In strukturschwächeren Regionen, ehrlich gesagt, weniger.

In allen anderen Fällen lohnt sich zumindest ein Gespräch mit einem Makler, bevor man die endgültige Entscheidung trifft. Viele bieten kostenlose Einschätzungen an, und allein das gibt schon eine Orientierung.

Die Zwischenlösung, die kaum jemand nutzt

Was viele nicht wissen : zwischen „alles selbst machen“ und „alles dem Makler überlassen“ gibt es eine ganze Palette von Zwischenlösungen. Hybrid-Makler mit reduzierten Pauschalen, Online-Plattformen, die nur die Anzeige übernehmen, Coaching für Privatverkäufer, das einen durch den Prozess begleitet, ohne die volle Provision zu kosten.

Manche dieser Modelle kosten zwischen 1 000 € und 3 000 € fix, unabhängig vom Verkaufspreis. Wenn die Immobilie teuer ist, kann das eine sinnvolle Mittellösung sein. Wenn sie günstig ist, eher weniger.

Haben Sie sich diese Optionen mal angeschaut ? Oft denkt man nur in Schwarz-Weiß: Makler oder nicht Makler. Dabei liegt die beste Antwort manchmal genau dazwischen.

Fazit : Rechnung machen, bevor man entscheidet

Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen, kann eine sehr gute Idee sein. Oder eine sehr teure Illusion. Es hängt davon ab, wer Sie sind, wo Ihre Immobilie liegt, wie viel Zeit Sie wirklich haben, und wie gut Sie verhandeln können.

Mein Rat, ganz konkret : bevor Sie sich entscheiden, schätzen Sie Ihre Immobilie mindestens zweimal unabhängig schätzen, einmal durch einen Online-Service und einmal durch einen lokalen Makler. Schauen Sie sich vergleichbare Anzeigen in Ihrer Straße an. Rechnen Sie aus, wie viele Stunden Sie investieren werden, und multiplizieren Sie diese Stunden mit dem Wert Ihrer eigenen Zeit.

Die Ersparnis ist nur dann echt, wenn der Verkaufspreis am Ende mindestens so hoch ist wie mit Makler, abzüglich der eingesparten Provision. Alles darunter, und das schöne Geschäft war keines.